Pátek 19. duben 2024 17:34
reklama
Fintokei ProTrader
reklama
CapXmaster srovnani
reklama
CapXmaster srovnani
reklama
Dukascopy new

Na realitnom trhu to (zatiaľ) nevyzerá na bublinu

06.02.2017 09:12  Autor: X-Trade Brokers  Sekce: Burzovní zpravodajství  Tisk

Môj dnešný komentár pre hnonline.sk

NBS v minulom týždni zverejnila aktuálny vývoj cien nehnuteľností. Tie ukázali dvojciferné tempo rastu cien bytov, čo v kombinácii s minimálnymi úrokmi zvýšilo obavy o prehrievanie sa trhu s nehnuteľnosťami. V nedávnom komentári Beblavý chce obmedziť nezávislosť NBS som na konci napísal, že zatiaľ to na bublinu na našom realitnom trhu nevyzerá, keďže v predošlých rokoch rástli mzdy rýchlejšie ako ceny nehnuteľností. Teraz som sa pozrel na tento vývoj podrobnejšie.

Na ceny nehnuteľností nie je možné pozerať sa v absolútnom vyjadrení, keďže príjmy domácností sa v priebehu času menia. Pre pohľad na zmenu dostupnosti bývania kvôli zmene cien je potrebné dať ich do pomeru s mzdami, a pokiaľ tento pomer prudko vyskočí, tak rastie riziko toho, že v prípade zvýšenia úrokových sadzieb (alebo iného šoku), budú mať domácnosti problém so splácaním hypoték.

Keď sa pozrieme na podiel priemernej ceny za meter štvorcový a priemernej mzdy (t.j. koľko m2 si môže priemerný občan SR kúpiť za hrubú mzdu), tak tento pomer začal pri bytoch rásť koncom roka 2014, počas ktorého dosiahol dno v tomto cykle na úrovni 1,5 m2 za hrubú mzdu. Vo štvrtom kvartáli 2016 by už tento pomer mal byť okolo 1,66 m2. Domy som do tejto štatistiky nezahŕňal, keďže pri nich je rast cien podstatne nižší, a tým pádom aj riziko bubliny.

Vývoj pomeru priemernej ceny m2 bytov k v priemernej mzde

plat_m2 (1)

Týchto 1,66 m2 je najviac od roku 2011. Ako vidíme z grafu, tak súčasné tempo rastu ani zďaleka nepripomína prudký rast z rokov 2007-2008, kedy vzrástol z 1,6 až na 2,2 m2 za hrubú mzdu v treťom kvartáli 2008. V tomto smere teda súhlasím s NBS, že riziko nejakého bublinoidného boomu je zatiaľ nízke.

Sú to však dáta za celé Slovensko. Pozrime sa na čísla po jednotlivých krajoch, či niektoré regióny nevykazujú väčšie riziko ako iné. Pre kraje som počítal s cenami bytov aj domov, keďže samostatné štatistiky pre byty neboli k dispozícii (znamená to, že hodnoty a rast sú o niečo nižšie, ako keby som bral do úvahy čisto byty). Pre roky 2015 a 2016 ešte nie sú k dispozícii mzdy po krajoch, tak som počítal s tým, že všade rástli rovnakým tempom ako pre celé Slovensko (realita bude síce trochu odlišná, v konečných číslach by to však malo spraviť len minimálne rozdiely).

Vývoj pomeru priemernej ceny m2  domov a bytov k v priemernej mzde podľa krajov

kraje (1)

Suverénne najviac sa za m2 rezidenčnej nehnuteľnosti platí v Bratislave (vyše 1,5-násobok hrubej mzdy), za Bratislavou nasleduje východ, kde je tento pomer nad 1,1, v Banskobystrickom, Žilinskom a Trnavskom kraji dosahuje cena za m2 zhruba úroveň priemernej mzdy a relatívne najlacnejšie je bývanie v Trenčianskom a Nitrianskom kraji, kde sa tento pomer pohybuje okolo 0,8. Čiže riziko „prepálenosti“ cien nehnuteľností je Bratislavskom kraji podstatne vyššie ako v ostatných regiónoch Slovenska. Je však potrebné povedať, že je stále výrazne nižšie ako bolo v rokoch 2007-2009.

Pozrime sa ešte na to, ako je na tom slovenský realitný trh v porovnaní so zvyškom EÚ. Údaje pre všetky krajiny sú k dispozícii od roku 2010 (mimo Grécka, ktoré možno aj kvôli úsporným opatreniam prestalo s vykazovaním týchto dát). Pri zmene cien rezidenčných nehnuteľností od roku 2010 sa Slovensko nachádza spomedzi krajín EÚ niekde v strede. K tretiemu kvartálu 2016 boli v porovnaní s rokom 2010 ceny nehnuteľností o 11% vyššie. Napríklad v Estónsku sú vyššie o dve tretiny, vo Švédsku o takmer polovicu a v Rakúsku o vyše 40%. Čiže ani porovnanie so zvyškom EÚ zatiaľ neukazuje výrazné prehrievanie sa trhu s nehnuteľnosťami.

Zmena cien nehnuteľností medzi Q3 2016 a rokom 2010 v krajinách EÚ

EU (bez GR) (1)

Aby som to zhrnul, situácia na našom realitnom trhu zatiaľ nevykazuje také známky prehriatosti ako v rokoch 2007-2009, keďže v tejto dekáde rástli mzdy rýchlejšie ako ceny nehnuteľností. V posledných kvartáloch sa však začína situácia vyhrocovať a pokiaľ by tento trend pokračoval, tak by sa ceny nehnuteľností dostali do rizikovejšieho teritória. Preto vítam snahu NBS ochladiť trh s nehnuteľnosťami novými obmedzeniami pre spoluúčasť dlžníkov.

P.S.: Nie som si úplne istý kvalitou dát. Celkový vývoj cien nehnuteľností sa kvôli ich rôznorodosti odhaduje ťažko. Pre malú krajinu ako Slovensko, kde nehnuteľností nie je v absolútnom počte až tak veľa, to platí dvojnásobne. Čiže nevylučujem ani takú možnosť, že reálny rast je o niečo vyšší, ako ukazujú čísla NBS. Nemyslím si však, že tento odhad by bol natoľko nepresný, aby to niečo zmenilo na závere, že zatiaľ to na bublinu nevyzerá.

Klíčová slova: Riziko | Trend | EU | Cena | Trh | M2 | Mzdy | Příjmy | HNonline.sk |
Sdílení článku: 
   

Čtěte více

  • NAPŘÍČ TRHY
    Od minulého roku jsme si zvykli, že nás na energetickém trhu zajímá především vývoj cen plynu, potažmo na něj navázané elektřiny. A nedalo se tomu příliš divit – Evropa prožila plynový šok, který se prostřednictvím vyšší inflace propsal do celé ekonomiky. Na startu topné sezóny je však situace na trhu s plynem relativně klidná – ať již díky extrémně teplému počasí nebo téměř kompletně naplněným plynovým zásobníkům, což tlumí obavy z opakování loňského scénáře.
  • NAPŘÍČ TRHY
    Nálada v českém průmyslu se v září znovu zhoršila. Index podnikatelské nálady PMI poklesl ze srpnových 42,9 na 41,7 bodů a nadále tak setrvává hluboko v pásmu recese. Pod hranicí 50 bodů, která odděluje expanzi a recesi, se tuzemský index PMI nachází již šestnáct měsíců v řadě, přičemž podobně jako v sousedním Německu se od léta drží na velmi nízkých úrovních.
  • NAPŘÍČ TRHY
    Výkon české ekonomiky byl nakonec v druhém kvartále revidován dolů (0 % mezikvartálně a -0,6 % meziročně) a čísla za třetí kvartál zatím nevypadají už vůbec povzbudivě. Lehce byl sice revidován vzhůru první kvartál, ale celkový obrázek české ekonomiky není v tuto chvíli zrovna povzbudivý – zdá se, že po “nadechnutí” na začátku roku jako by přicházel opět “útlum”.
  • NAPŘÍČ TRHY
    Česká národní banka se jednomyslně rozhodla ponechat úrokové sazby beze změny. I když bankovní rada vnímá některá inflační rizika oproti předešlému zasedání méně intenzivně, Aleš Michl zjevně zůstává opatrný a není komfortní s perzistentní jádrovou inflací. Oproti srpnu nová čísla z domácí ekonomiky vyznívají buď neutrálně (inflace) a nebo lehce proti-inflačně.
  • NAPŘÍČ TRHY
    Už podesáté v řadě dnes ČNB ponechá úrokové sazby beze změny na 7,0 %. Přesto bude dnešní měnově-politické zasedání svým způsobem přelomové, neboť odstartuje debatu o budoucím poklesu úrokových sazeb. K dispozici tentokrát nebude nová prognóza, ale i diskuze nad situační zprávou může napovědět, jaké jsou preference centrálních bankéřů ohledně načasování prvního snížení sazeb.
  • NAPŘÍČ TRHY
    Česká koruna nemá na “růžích ustláno” - v pátek se dostala opětovně pod tlak a oslabila do blízkosti 24,70 EUR/CZK. To jsou úrovně, kam už se déle než rok nepodívala a kde současně v minulosti pravidelně intervenovala ČNB a bránila “výraznějším” ztrátám. Co je důvodem posledních ztrát a má koruna v nejbližší době šanci, když ne na pozitivní obrat, tak alespoň na stabilizaci a zastavení výprodejů?
  • Na Příkopě 28 ponechali 2T repo sazbu na 2 %. Obchodní dohoda Japonska s USA nebude obsahovat dodatečná cla na dovoz automobilů
    Saudská Arábie v pondělí oznámila, že produkce ropy po útoku rebelů na ropná zařízení bude plně obnovená na konci měsíce. Evropský vyjednávač pro brexit Barnier konstatoval, že Johnsonovi návrhy ohledně irských hranic jsou stále nepřijatelné. James Bullard, který je momentálně největší holubicí ve Fedu, se domnívá, že inverzní výnosová křivka poukazuje na to, že základní úroková sazba Fedu by se měla nacházet níže. Podle Bullarda může FOMC na každém další zasedání rozhodnout o dalším snížení sazeb.
  • Nárast ceny kobaltu zvýraznila politika Konga
    Cena kobaltu vyskočila v roku 2017 o 70 % a naďalej stúpa. Zvýšenie daní, o ktorom rozhodla Demokratická republika Kongo, môže priniesť tlak na ceny mobilných telefónov aj elektrických áut.
  • Na ratingoch nezáleží. Potvrdzuje to aj BrExit
    Británii znížili v uplynulom týždni rating dve z troch popredných agentúr, tretia – Moody?s sa vyjadrila, že výsledok referenda je negatívnou správou pre rating krajiny, avšak zatiaľ ešte nie je dôvod pre jeho zmenu. Úplne teoreticky by to malo byť pre vývoj výnosov z britských dlhopisov negatívne. Avšak len teoreticky.
  • Náraz do dluhového limitu vlády USA odsunut o 3 měsíce
    Republikáni v americkém Kongresu svolili k odkladu dluhového limitu vlády USA, což má za následek růst výnosů amerických dluhopisů a samozřejmě i podporu pro dolar. Eurodolar mezitím vyhlíží zářijová data z trhu práce, která zřejmě stvrdí útlum měnové expanze Fedu. Laťka je přitom nastavena poměrně nízko a postačí, aby přírůstek nových pracovních míst činil více 300 tisíc.
  • Na regionálních trzích klid
    Česká měna se včera držela na slabších úrovních, kam se posunula během pondělního obchodování (27,06 CZK/EUR). Ve srovnání s předchozím...
  • Náročné podmínky pro zlato
    Z posledního týdenního průzkumu věnovaného zlatu vyplývá, že analytici z Wall Street věří pro tento týden v medvědí trend, zatímco sentiment u retailových investorů je zhruba vyrovnaný. Analytici mají za to, že růst výnosů amerických dluhopisů, který ve čtvrtek dosáhl nového patnáctiletého maxima, zůstává významným omezujícím faktorem zlata. Investory odrazuje i zpomalení čínské ekonomiky.
  • Náročný den na americkém akciovém trhu: Dow Jones ukončil obchodování se ztrátami.
    Dnes se pozornost investorů soustředí na očekávaný zápis z červnového zasedání Federálního rezervního systému. Uvádí se, že diskontní sazba zůstane na úrovni 5-5,25 % ročně. Také v pátek obchodníci očekávají čerstvá data z amerického trhu práce. Experti předpokládají pokles nezaměstnanosti na 3,6 % a nárůst počtu pracovních míst v nezemědělském sektoru o 225 tisíc po květnovém nárůstu o 339 tisíc.
  • Národní investiční plán Babišovy vlády snad vyřeší letitý problém „Peníze jsou, ale projekty ne“
    Je dobře, že vláda České republiky dala dohromady Národní investiční plán. Kamenem úrazu vládního investování je už řadu let spíše nedostatečná připravenost projektů než financování. Problematika jejich financování bývá zpravidla až druhotná. Což se projevuje například obtížemi s čerpáním peněz z fondů EU, resp. opakující se hrozbou jejich nedočerpání. „Peníze jsou, ale projekty ne,“ stěžují si často politici či odpovědní úředníci a experti nejrůznějších úrovní rozhodování.
  • Národní investiční plán počítá s „brněnským metrem“, naopak vodní koridor Dunaj – Odra – Labe upozaďuje
    Je dobře, že vláda České republiky dala dohromady Národní investiční plán. Kamenem úrazu vládního investování je už řadu let spíše nedostatečná připravenost projektů než financování. Problematika jejich financování bývá zpravidla až druhotná. Což se projevuje například obtížemi s čerpáním peněz z fondů EU, resp. opakující se hrozbou jejich nedočerpání. „Peníze se jsou, ale projekty ne,“ stěžují si často politici či odpovědní úředníci a experti nejrůznějších úrovní rozhodování.
  • Národní krasobruslařský orgán USA přijal dary v BTC
    Poté, co v září loňského roku oznámil plány na kryptografii, U. S. Figure Skating (krasobruslařský americký orgán) nyní oficiálně přijímá Bitcoin za dary. Národní řídící orgán Spojených států pro sport krasobruslení, U. S. Figure Skating, je organizace v zemi, která umožňuje dary v kryptoměnách, jako je Bitcoin (BTC).
  • Nároky na podporu v nezaměstnanosti v USA zůstávají nízké, v Evropě začíná postupné hospodářské oživení
    Týden končící 9. srpnem vrhl pozitivní světlo na stav americké ekonomiky, když nevýrobní PMI podle ISM vzrostl z 52,2 v červnu na 56 v červenci To byl mnohem větší skok než předpovídaných 53,2 a měl vliv na posílení dolaru. Další pobídkou pro ekonomiku USA byly nároky na podporu v nezaměstnanosti, které zůstaly navzdory malému růstu z minulého týdne blízko současného pětiletého minima 333 tisíc. Tento údaj by měl zůstat relativně beze změny. Odhaduje se mírné zvýšení na 334 tisíc tento týden, jelikož USA napjatě očekávají zveřejnění řady dalších ekonomických ukazatelů, které by mohly být katalyzátorem uzdravení americké ekonomiky. Patří sem i saldo federálního rozpočtu, maloobchodní tržby, u nichž se očekává růst na 0,3 % a americká data PPI m/m, která budou zveřejněna ve středu 14. srpna a kde se předpokládá jejich zvýšení na 0,4 %.
  • Na rope Brent sa kryštalizuje silný support
    Asi najvolatilnejším aktívom na finančných trhoch počas obmedzeného obchodovania na konci roka bola ropa. Časť investo...
  • Na rope sa v piatok potvrdila rezistencia – 53 USD za barel (TA, D1)
    Piatkový pokles ceny ropy Brent bol ukážovým príkladom technického vyberania ziskov. Ten prišiel po tom, čo ropa nedokázala niekoľko hodín prekonať maximá z júna, ktoré sú tesne pod úrovňou 53 USD za barel. Vyzerá to tak, že sa na rope vytvára solídna technická úroveň, ktorá môže slúžiť ako podnet k vyberaniu ziskov a ktorej prípadné prelomenie by pre ropu mohlo znamenať otvorenie väčšieho priestor pre rast. V kontexte tejto rezistencie vzniká rastúca trojuholníková formácia, ktorej spodnou hranou je rastúca trendová čiara, ktorá začala v januári:
  • Na ropě se začínají objevovat "pozitivní" fundamenty, mnoho povyku pro nic? Zásoby v USA stále rostou
    Cena ropy se v posledních seancích držela převážně nad hladinou 30 dolarů za barel. Za poslední týden jsme svědky post...
Forex - doporučené články:

Co je FOREX?
Základní informace o finančním trhu FOREX. Forex je obchodování s cizími měnami (forex trading) a je zároveň největším a také nejlikvidnějším finančním trhem na světě.
Forex pro začátečníky
Forex je celosvětová burzovní síť, v jejímž rámci se obchoduje se všemi světovými měnami, včetně české koruny. Na forexu obchodují banky, fondy, pojišťovny, brokeři a podobné instituce, ale také jednotlivci, je otevřený všem.
1. část - Co to vlastně forex je?
FOREX = International Interbank FOReign EXchange. Mezinárodní devizový trh - jednoduše obchodování s cizími měnami - obchodování se směnnými kurzy.
VIP zóna - Forex Asistent
Nabízíme vám jedinečnou příležitost stát se součástí týmu elitních obchodníků FXstreet.cz. Ve spolupráci s předními úspěšnými obchodníky jsme pro vás připravili unikátní VIP skupinu (speciální uzavřená sekce na webu), až doposud využívanou pouze několika profesionálními tradery, a k tomu i exkluzivní VIP indikátory, doposud úspěšně používané pouze k soukromým účelům. Nyní se vám otevírá možnost stát se součástí této VIP skupiny, díky které získáte jedinečné know-how pro obchodování na forexu, výjimečné VIP indikátory, a tím také náskok před drtivou většinou ostatních účastníků trhu.
Forex brokeři - jak správně vybrat
V podstatě každého, kdo by chtěl obchodovat forex, čeká jednou rozhodování o tom, s jakým brokerem (přeloženo jako makléř/broker nebo zprostředkovatel) by chtěl mít co do činění a svěřil mu své finance určené k obchodování. Velmi rád bych vám přiblížil problematiku výběru brokera, rozdíl mezi jednotlivými typy brokerů a v neposlední řadě uvedu několik příkladů nejznámějších z nich.
Forex robot (AOS): Automatický obchodní systém
Snem některých obchodníků je obchodovat bez nutnosti jakéhokoliv zásahu do obchodu. Je to pouhá fikce nebo reálná záležitost? Kolik z nás věří, že "roboti" mohou profitabilně obchodovat? Na jakých principech fungují?
Forex volatilita
Forex volatilita, co je volatilita? Velmi užitečným nástrojem je ukazatel volatility na forexu. Grafy v této sekci ukazují volatilitu vybraného měnových párů v průběhu aktuální obchodní seance.
Forex zůstává největším trhem na světě
V dnešním článku se podíváme na nejnovější statistiky globálního obchodování na forexu. Banka pro mezinárodní vyrovnání plateb (BIS) totiž před pár týdny zveřejnila svůj pravidelný tříletý přehled, ve kterém detailně analyzuje vývoj na měnovém trhu. BIS je označována jako "centrální banka centrálních bank". Je nejstarší mezinárodní finanční organizací a hraje klíčovou roli při spolupráci centrálních bank a dalších institucí z finančního sektoru. Dnešní vzdělávací článek sice nebude zcela zaměřen na praktické informace z pohledu běžného tradera, ale i přesto přinese zajímavé a důležité poznatky.

Nejnovější články:


Naposledy čtené:

reklama
InstaForex ETF