Pondělí 02. srpen 2021 21:10
reklama
Admiral Markets new demo
reklama
Purple Trading Ebook 5 strategii
reklama
Admiral Markets new demo

Dvanáct pandemických trendů českého trhu s nemovitostmi

24.06.2021 14:45  Sekce: Online FX zpravodajství  Tisk

1)   Strach z růstu úroků

V únoru 2021 se průměrná sazba hypoték dostala na své pandemické dno, 1,93 procenta. V březnu už nepatrně vzrostla na 1,94 procent – růst pak pokračoval i nadále, v květnu dokonce nad úroveň dvou procent. Mnohaleté dno je tedy již za námi. Hypotéky jsou ale z dlouhodobého hlediska stále levné. Jejich cena půjde už jen nahoru, bankám totiž citelně zdražují zdroje, jimiž poskytované hypotéky kryjí. Češi se proto snaží vzít si hypotéku právě nyní, když je stále velmi levná, a nechtějí tak propásnout příležitost. Mezinárodní investoři nyní očekávají, že Česká národní banka kvůli inflační hrozbě zvýší v příštích dvanácti měsících svou základní úrokovou sazbu hned čtyřikrát, ze současné úrovně 0,25 až na 1,25 procenta. V rámci skupiny 37 zemí organizace OECD očekávají mezinárodní investoři agresivnější zvyšování základní sazby než v ČR už jen ve třech zemích, a to v Kolumbii, Chile a Mexiku. Dramaticky vyšší sazby ČNB jsou příznakem nového makroekonomického prostředí v ČR, v němž citelně půjdou nahoru – budou muset  – také sazby hypoték.

2)    Strach z inflace kvůli zadlužování ekonomiky

Jedním z důvodů, proč půjdou úroky hypoték nahoru, je celosvětově se zvyšující strach z výraznější inflace. Státy se totiž kvůli pandemii obrovsky zadlužily a mnozí lidé jsou přesvědčeni, že jedinou možností, jak si vlády mohou od břemene dluhu ulevit, je právě inflační znehodnocení peněz. Peníze uložené v nemovitostech jsou před inflací chráněny lépe než ty na bankovním účtu. V Česku už loni rostla inflace po započtení nemovitostí nejrychleji za dvacet let. A může být hůře.

3)    Obava ze ztráty zaměstnání

S postupující vakcinací a stále zadluženější státní kasou je jasné, že česká vláda nebude – a nemůže – ekonomiku a zaměstnanost na dluh zachraňovat věčně. Programy typu Antivirus letos skončí a je možné, že teprve poté začnou zaměstnavatelé zásadněji propouštět. V nové, post-pandemické době zkrátka o některá pracovní místa, ale třeba i celá odvětví nebude zájem. Při ztrátě zaměstnání a pravidelného příjmu je mnohem obtížnější hypotéku získat, takže mnozí Češi se snaží vzít si ji právě teď, když práci ještě mají.  

4)    Obava, že Česká národní banka opět zpřísní podmínky

Kvůli pandemii loni Česká národní banka (ČNB) uvolnila svá doporučení bankám stran toho, za jakých podmínek mají hypotéky poskytovat. Na hypotéku tak nyní dosáhnou lidé, kteří by – třeba vzhledem ke svému příjmu či zadlužení – bez pandemie neměli šanci. Jenže postupující vakcinace dává tušit, že pandemie dříve či později ustoupí. A ČNB své podmínky opět zpřísní. Navíc už je bude podle všeho zpřísňovat nikoli jen formou doporučení bankám, ale formou zákonného nařízení, k čemuž jí poslanci dali letos na jaře nově pravomoc.

5)    „Zlevňování si“ hypotéky přechodem k jiné bance, refinancování

Už v roce 2019 ČNB přiměla banky k jiné věci: aby výrazně snížily poplatky za předčasné splacení hypotéky. Bankám se to nelíbí a chtějí své vyšší poplatky zpět. Mezitím ovšem Češi využívají možnosti levného předčasného splacení a levně si hypotéku refinancují. „Zlevňují“ si ji. Tak, že v době obecně nízkých úroků přecházejí k jiné bance, která jim nabídne úrok ještě nižší. Když mají navíc předčasné splacení u stávající banky „za hubičku“, proč do toho nejít. Letos dosahuje objem refinancovaných hypoték svého rekordu. Na rekordu je i podíl refinancovaných hypoték na objemu celkově sjednaných hypoték.

6)    Rozpouštění rekordních pandemických úspor

V době pandemie Češi nastřádali zhruba 230 miliard korun. Ty by neuspořili nebýt pandemie. Kvůli zavřeným obchodům či restauracím či kvůli omezené možnosti cestování se jim na účtech hromadí úspory více než čtyřikrát rychlejším tempem, než je běžné. Za rok Češi své úspory navýší o zhruba 5 500 korun na hlavu, během roku pandemie to však bylo o bezmála 27 tisíc korun. Tyto peníze nyní, když zřetelně „vidí světlo na konci tunelu“, ochotněji rozpouští třeba i v hypotékách. Už totiž ani nemají tak silný pocit, jako třeba na podzim 2020, když ještě nebyla na světě vakcína, že by měli tvořit výrazné opatrnostní úspory pro případ, že se pandemie povleče třeba řadu let.

7)      Benefit zrušení superhrubé mzdy

Díky zrušení superhrubé mzdy či zvýšení slevy na poplatníka, o nichž politici rozhodli loni koncem roku, má například zaměstnanec s průměrnou mzdou letos o více než dvacet tisíc korun čistého větší příjem než loni. Zrušení superhrubé mzdy se přitom týká třeba i lidí se statisícovými mzdami. Desetitisíce a statisíce, které díky zrušení superhrubé mzdy mají mnozí čeští zaměstnanci k dispozici, dávají zhusta právě do bydlení, hypoték.

8)      Únik z měst do zeleně, na chaty a chalupy, do zahrádek 

Během pandemie si Češi uvědomili benefit života mimo město, mimo hlavní zdroje nákazy, v zeleni venkova. Navíc se zintenzivnil přechod na home office. Takže mnozí Češi shledali, že práci vyřídí distančně právě i z chaty nebo chalupy. Unikají do zeleně. Do vlastního. Tedy do chaty či chalupy pořízené třeba právě na hypotéku. Vzít si hypotéku na rekreační objekt totiž už nebývá tak obtížně jako dříve. Roste zájem nejen o chaty a chalupy, ale třeba i o chatky v zahrádkářských koloniích. Dlouhodobě rostoucí ceny zeleniny zatraktivňují vlastní pozemky, vlastní záhonky a vlastní zahrádky. S tím vším souvisí i rozmach developmentu například v horských oblastech. 

Na tyto trendy reaguje i strana nabídky nových projektů, kdy v Trinity Bank pozorujeme silnou poptávku po financování investorů a developerů na projekty v horských lokalitách, ať už v tradičních českých lokalitách Krkonoš, Jizerských a Orlických Hor, Šumavy, tak v moravských Jeseníkách či Beskydech.

V Trinity Bank velmi bedlivě každý jednotlivý projekt analyzujeme a poskytujeme financování se zaměřením vždy na kvalitní projekt a jeho umístění v rámci lokality. 

Z druhé strany optimismus některých investorů, který je tažen aktuální poptávkou akcelerovanou mj. covidovým home-officem a inflačním očekáváním, jít do některých projektů rekreačního ubytování, již vnímám jako rizikový. Zaznamenáváme totiž také poptávky na development apartmánů, které dle našeho názoru nejsou z pohledu lokality, tj. např. dostupnosti do lyžařského centra či svou ubytovací kvalitou a zároveň náklady na jejich vybudování s ohledem na jejich budoucí prodej, tolik atraktivní. V některých případech je zároveň typickým signálem rizika využívání části či plně externího financování těchto projektů z emise dluhopisů, kdy banka s ohledem na riziko nechce tyto projekty financovat,“ uvádí Jiří Vančura, ředitel úseku Korporátní a nemovitostní financování v Trinity Bank.

9)     Benefit zrušení daně z nabytí nemovitosti 

Stát loni přispěl k zatraktivnění koupě nemovitostí zrušením daně z jejího nabytí. Vlastně mnohé nemovitosti tak o něco zlevnil. V porovnání se situací, kdy by daň z nabytí zrušena nebyla. Češi tuší, že kromě inflace může být další cestou, jak se stát bude snažit látat svůj pandemický dluh, opětovné navyšování daní. A možná  i znovuzavedení daně z nabytí. Snaží se využít „okna příležitosti“. 

10)  Stále mizerněji úročené vklady

Ruku v ruce s tím, jak centrální banky po celém světě srazily v době pandemie své základní úroky ještě níže, v Česku až skoro k nule, je běžné úročení vkladů v bankách ještě mizernější než před pandemií. Stejně tak je mizerný i výnos na bezpečných investicích typu těch do státních dluhopisů. Nemovitosti tak při výnosu kolem čtyř procent ročně představují pořád možnost uložení peněz, které nejen zabrání jejich znehodnocení inflací, ale umožní vydělat i něco navíc.

11)  Hůře a hůře dostupné vlastnické bydlení způsobuje boom rezidenčních developerských projektů nájemního bydlení

Dostupné hypotéky ve spojení s dlouhodobě nedostatečnou výstavbou, danou zejména nevhodnou a nepružnou legislativou, tlačí ceny nemovitostí vzhůru dokonce i během pandemie. Sílícím trendem proto je také rozvoj nájemního bydlení jako stále významnější alternativy k bydlení vlastnickému. Například pro mladé rodiny s dětmi ve městech, jako Praha či Brno je nyní již vlastní bydlení prakticky nedostupné, navzdory stále nízkým hypotečním úrokům. Podíl vlastnického bydlení, který je v ČR na evropské poměry relativně vysoký, tak bude v příštích letech klesat. Rozvoj tak zaznamená development objektů sloužících k rezidenčnímu nájemnímu bydlení. V tomto ohledu se tedy stav v ČR bude postupně blížit situaci, jež je běžná v západních zemích EU, jako je Německo či Rakousko.     

„V rámci Nemovitostního financování Trinity Bank vnímáme relativně nově vznikající trend ze strany některých tradičních developerů, a to nechávat si část ze svých bytových projektů na pronájem. V minulosti investoři stavěli typicky celý projekt na rozprodej po bytových jednotkách, kdežto nyní si část bytů rádi nechají a pronajímají je. Vidíme příklady, kdy si developer místo, aby realizoval na projektu svoji ziskovou marži, raději ze svého projektu nechá 20-30% bytů na dlouhodobý pronájem,“ komentuje Jiří Vančura, ředitel úseku Korporátní a nemovitostní financování v Trinity Bank.

12)  Pandemický odliv turistů zejména z Prahy je ránou pro hotelnictví, hotelové pokoje se předělávají na byty

Post-pandemické zotavování hotelnictví bude pomalejší než v případě řady jiných ekonomických sektorů. Obsazenost hotelů v ČR letos zřejmě nepřekročí 30 procent.

A to přes to, že ceny jsou v porovnání s posledním předpandemickým rokem 2019 až o 80 procent níže. Obrovský pokles poptávky nutí značnou část majitelů hotelů zejména v Praze dlouhodobě zavřít provoz nebo hotel přestavět na byty. Pandemickou situaci v Praze nepřežije minimálně třetina hotelů. Jejich přestavba na byty zmírní tlak na růst cen pražských bytů, jejichž ceny již nyní rostou v kontextu vývoje v českých větších městech tempem spíše pomalejším. 

„V Trinity Bank jsme aktuálně zafinancovali několik charakterem menších bytových nemovitostí v centrech Prahy a Brna, které před COVIDem sloužily jako hotelové či ubytovací zařízení krátkodobého charakteru, kdy investor tyto „hotely“ koupil a s drobnou rekonstrukcí předělal zpět na bytové jednotky. Tyto úspěšně prodává na trhu. 

Zároveň vnímáme poptávku po financování nákupu vybraných hotelů, které jsou svým uspořádáním či lokalitou vhodné k předělání na byty, a kde původní provozovatel již nemá ekonomické zdroje či trpělivost čekat na rozjezd turistického ruchu. Osobně tento trend vnímám pozitivní v tom duchu, že snad dojde k nákupu těchto nových bytů v centrech Prahy či Brna částečně i ze strany skutečných zájemců o bydlení, nikoliv pouze individuálních investorů na budoucí krátkodobý  pronájem. A tím dojde k alespoň malému „návratu“ trvalých obyvatel do turistického centra,“ doplňuje Jiří Vančura, ředitel úseku Korporátní a nemovitostní financování v Trinity Bank.

Sdílení článku: 
   

Čtěte více

  • Důvod pro nezvýšení sazeb? Americká produktivita práce klesá již tři kvartály v řadě.
    Po pátečních NFP dnes americký Úřad pro pracovní statistiky zveřejnil další, ne tolik sledované – leč zajímavé, ...
  • Důvody proč nejít na dubnové Money Expo
    Investičních veletrhů není v Česku nikdo dost. V Česku je pro širší investorskou veřejenost občas udělají větší makléřské společnosti jako Fio, XTB, Patria nebo brokerjet ČS, která investorskou konferenci v pravém slova smyslu, včetně pomyslné investiční hvězdy v podobě Alexandra Eldera, udělala párkrát v minulosti. O veletrh pro investory se loni poprvé pokusila s nemastným neslaným výsledkem také nemakléřská Financial Progress Group. Otázkou je zda by měli drobní aktivní investoři vážit cestu do Top Hotelu na pražském Chodově i letos.
  • Dva centrální bankéři zvedli ruku pro vyšší korunové sazby
    Česká koruna se dnes stala jednoznačným vítězem středoevropského regionu. Padající euro na globálním trhu s sebou stahovalo polský zlotý i maďarský forint. Česká koruna šla ale proti proudu a posilovala. Zatímco v ranních hodinách se kurz nacházel ještě u 25,90 CZK/EUR, v odpoledních hodinách již testoval hladinu 25,80 CZK/EUR.
  • Dvacet nejhorších výprodejů na Wall Street
    Pokud si myslíte, že si akcie v minulých několika dnech prošly skutečným peklem, vězte, že se v porovnání s minulostí ...
  • Dva čínští výrobci zařízení pro těžbu bitcoinů chtějí na burzu
    Dva čínští výrobci zařízení pro těžbu bitcoinů plánují v letošním roce vstup na akciovou burzu v Hongkongu. Každý z nich chce získat z nabídky akcií až jednu miliardu dolarů (21,5 miliardy Kč). Primární nabídky obou firem budou testem zájmu investorů o aktiva spojená s kryptoměnami a měly by být zatím největší nabídkou ze strany firem zaměřených na bitcoiny, uvedla dnes agentura Reuters.
  • Dva členové bankovní rady naznačili další vývoj
    Ceny českých průmyslových výrobců v únoru zpomalily svoji dynamiku, když se meziročně zvýšily o 1,4 %. Publikovaný růst cen tak byl o 0,7 procentního bodu pod konsenzem trhu. Oproti předešlému měsíci poklesly ceny ve výrobní sféře o 0,7 %. Na pozorovaném meziročním růstu cen se největší měrou podílelo odvětví elektřiny, plynu a páry, kde se ceny zvedly o 9,0 %. Nezanedbatelný nárůst byl zaznamenán i v oblasti potravinářské výroby, která si meziročně připsala 3,6 %, oproti předchozímu měsíci je však dynamika nižší. Naopak k výraznému poklesu cen došlo u rafinovaných ropných produktů v důsledku nízkých cen ropy na světových trzích a tento trend by měl pokračovat i v následujících měsících. Útlum ekonomické aktivity, který je již patrný v partnerských evropských zemích, bude zesílen vlivem epidemie koronaviru a bude dál významně brzdit růst cen ve výrobní sféře.
  • Dva hlasy pro vyšší sazby ČNB
    Česká národní banka na dnešním zasedání ponechala hlavní úrokovou sazbu beze změny. Nic jiného se nečekalo. Překvapivě ovšem dva členové ze sedmičlenné rady hlasovali pro zvýšení sazeb. Debata o tom, zda ponechat sazby beze změny nebo je zvýšit se vrátí v listopadu, kdy ČNB bude mít novou prognózu. Stále se kloníme k tomu, že ČNB ponechá hlavní úrokovou sazbu beze změny delší období.
  • Dva jestřábi v ČNB podrželi korunu. Růst sazeb zřejmě přijde v únoru
    Bankovní rada České národní banky dnes ponechala úrokové sazby beze změny. Základní úroková sazba 2T repo zůstala na úrovni 0,5 procenta. Pro rozhodnutí hlasovalo pět ze sedmi členů rady, dva ale žádali růst základní sazby na 0,75 procenta. Podle ekonomů je takřka jasnou věcí zvýšení sazeb na měnovém zasedání na počátku února.
  • Dva menej známe akciové indexy vysielajú medvedí signál
    Daňová reforma sa možno blíži k úspešnému schváleniu v Americkom kongrese a nervozita na akciovom trhu začína pomaly narastať. Mohutná rally v minulých mesiacoch bola z veľkej časti založená práve na očakávanom znížení daní a mala by byť už v cenách započítaná. Akcie rastú aj vďaka pomerne dobrým dátam z USA, ako aj kvôli stále uvoľnenej monetárnej politike. Na akciových trhoch sa ale začína objavovať jeden varovný signál. Riziková averzia začína pomaly rásť a to by nemuselo byť dobré pre akciové indexy.
  • Dvanáct lidí ovládá většinu světové ekonomiky
    Fed je monetární supervelmocí. Tato centrální banka se nalézá ve středu amerického finančního systému a její vliv se projevuje v celé globální ekonomice. Její agregátní poptávku ovlivňuje mnohem více než jakákoliv jiná centrální banka na světě. Důvody tohoto stavu jsou tři. Za prvé, řada rozvíjejících se zemí a k tomu některé země vyspělé mají svůj měnový kurz provázaný s kurzem dolaru, a to explicitně či implicitně. K tomu přispívá pozice dolaru, který je globální rezervní měnou. Pokud má přitom nějaká země provázaný kurz své měny s dolarem a zároveň má otevřené kapitálové trhy, znamená to, že v podstatě delegovala rozhodnutí o své monetární politice na Fed.
  • Dva pohľady na dopad zníženia rating USA
    Teória : Mohlo by dôjsť ... (správa pre profesionálov)...
  • Dva pohledy na zlato. Vyhrají nakonec býci nebo medvědi?
    Zlato patří v posledních měsících mezi nejvíce kontroverzní instrumenty. Jeho cena už letos rostla o více než 30 %, což „památníkům“ připomnělo zlatý sprint vzhůru po konci poslední finanční krize. Ve srovnání s tehdy dosaženými úrovněmi se zlato stále nachází relativně nízko. Názory na další vývoj jsou ovšem podobně vyhraněné, jako byly tehdy.
  • Dva postrehy k dnešným „menej významným“ číslam z Európy
    Vyzerá to tak, že optimizmus ohľadom Trumpa preskočil aj do Švédska. Index ekonomickej tendencie, ktorý je súhrnom šiestich indikátorov sentimentu, sa v decembri prudko vzrástol a dostal sa na najvyššiu úroveň od roku 2011. Decembrová úroveň 113,8 je konzistentná s ekonomickým rastom niekde nad úrovňou 6% (graf od @CapEconEurope):
  • Dva postrehy z trhov – na UK medzibankovom trhu to začína škrípať; Čína potichu devalvuje menu
    BrExit zasiahol aj britský medzibankový trh. Zatiaľ to nie je nič dramatické, banky si dokonca medzi sebou požičiavajú lacnejšie, avšak pokles medzibankových úrokov by mal byť za normálnych okolností vyšší. A to z toho dôvodu, že trhy očakávajú v letných mesiacoch zníženie úrokových sadzieb (pre júlové zasadnutie, ktoré sa uskutoční budúci týždeň, je implikovaná pravdepodobnosť 77,5 %, pre augustové dokonca 85,3 %).
  • Dva postrehy z trhov: Volatilia klesá až nečakane rýchlo; medzera medzi EURUSD a úrokovým diferenciálom sa zatvorila
    Volatilita Trhy sa s BrExitom vysporiadali nečakane rýchlo. Index volatility VIX (merajúci očakávania volatility index...
  • Dva postřehy k euru po zasedání ECB
    Euro bylo, je a asi ještě dlouho bude carry měna. Nízké úrokové sazby jsou velkým lákadlem pro obchodníky, kteří si pů...
  • Dva svety Donalda Trumpa
    Trump je ako Schrodingerova mačka – jeho politiky existujú v stave pragmatizmu a radikalizmu zároveň. Investorský svet si zatiaľ vybral tú pragmatickú stránku. Avšak možno sa prerátal – to, čo je dobré pre USA, nie je dobré pre svet.
  • Dve americké vojny
    Pamätáte si na nášho sprievodcu rokom 2017? Tam sme písali o Cezhraničných daňových úpravách ako o potenciálne najväčšej udalosti nového roka. Zdá sa, že toto varovanie nestráca na aktuálnosti. Naopak, Európa sa už teraz pripravuje na podnet na Svetovú obchodnú organizáciu ohľadom jej možného zavedenia. Následky by boli dramatické na celý svet.
  • Dve cesty pre Bidena
    Bloomberg potvrdzuje našu predchádzajúcu analýzu (vstup: Biden stráca pôdu pod nohami?) - Joe Biden je v defenzíve, ale stále má možnosť tieto voľby vyhrať. K tomuto cieľu existujú dve cesty:
  • Dve definitívne riešenia krízu nezastavili
    Piatok priniesol euru ďalšie zisky. Spoločná mena pokračov...
Forex - doporučené články:

Co je FOREX?
Základní informace o finančním trhu FOREX. Forex je obchodování s cizími měnami (forex trading) a je zároveň největším a také nejlikvidnějším finančním trhem na světě.
Forex pro začátečníky
Forex je celosvětová burzovní síť, v jejímž rámci se obchoduje se všemi světovými měnami, včetně české koruny. Na forexu obchodují banky, fondy, pojišťovny, brokeři a podobné instituce, ale také jednotlivci, je otevřený všem.
1. část - Co to vlastně forex je?
FOREX = International Interbank FOReign EXchange. Mezinárodní devizový trh - jednoduše obchodování s cizími měnami - obchodování se směnnými kurzy.
VIP zóna - Forex Asistent
Nabízíme vám jedinečnou příležitost stát se součástí týmu elitních obchodníků FXstreet.cz. Ve spolupráci s předními úspěšnými obchodníky jsme pro vás připravili unikátní VIP skupinu (speciální uzavřená sekce na webu), až doposud využívanou pouze několika profesionálními tradery, a k tomu i exkluzivní VIP indikátory, doposud úspěšně používané pouze k soukromým účelům. Nyní se vám otevírá možnost stát se součástí této VIP skupiny, díky které získáte jedinečné know-how pro obchodování na forexu, výjimečné VIP indikátory, a tím také náskok před drtivou většinou ostatních účastníků trhu.
Forex brokeři - jak správně vybrat
V podstatě každého, kdo by chtěl obchodovat forex, čeká jednou rozhodování o tom, s jakým brokerem (přeloženo jako makléř/broker nebo zprostředkovatel) by chtěl mít co do činění a svěřil mu své finance určené k obchodování. Velmi rád bych vám přiblížil problematiku výběru brokera, rozdíl mezi jednotlivými typy brokerů a v neposlední řadě uvedu několik příkladů nejznámějších z nich.
Forex robot (AOS): Automatický obchodní systém
Snem některých obchodníků je obchodovat bez nutnosti jakéhokoliv zásahu do obchodu. Je to pouhá fikce nebo reálná záležitost? Kolik z nás věří, že "roboti" mohou profitabilně obchodovat? Na jakých principech fungují?
Forex volatilita
Forex volatilita, co je volatilita? Velmi užitečným nástrojem je ukazatel volatility na forexu. Grafy v této sekci ukazují volatilitu vybraného měnových párů v průběhu aktuální obchodní seance.
Forex zůstává největším trhem na světě
V dnešním článku se podíváme na nejnovější statistiky globálního obchodování na forexu. Banka pro mezinárodní vyrovnání plateb (BIS) totiž před pár týdny zveřejnila svůj pravidelný tříletý přehled, ve kterém detailně analyzuje vývoj na měnovém trhu. BIS je označována jako "centrální banka centrálních bank". Je nejstarší mezinárodní finanční organizací a hraje klíčovou roli při spolupráci centrálních bank a dalších institucí z finančního sektoru. Dnešní vzdělávací článek sice nebude zcela zaměřen na praktické informace z pohledu běžného tradera, ale i přesto přinese zajímavé a důležité poznatky.

Nejnovější články:


Naposledy čtené:

reklama
BOSSA ebook analyza