Při pohledu na graf prodejní ceny mediánového domu v USA mi bliká bublinový alert. Cena onoho „středního“ domu se vyšplhala nad 300 tis. USD a v porovnání s přepálenými lety 2005-07 je o dalších 38 % výše. A víme, jak to tehdy dopadlo…
Vývoj ceny mediánu domů v USA:
Jenže, když vezmeme v úvahu inflaci, reálný růst mezd a pokles úrokových sazeb, tak zjistíme, že dostupnost bydlení je v USA jedna z nejlepších za posledních několik desítek let. Za 15 let od americké hypoteční bubliny vzrostl příjem na hlavu ve Spojených státech o 60 % nominálně. Navíc se snížily úrokové sazby u 30letých hypoték z 6 na 3 % p.a. Splátka hypotéky tak ukrajuje výrazně menší kus rodinného rozpočtu než dříve (viz graf). I v případě českých domácností je růst cen bytů o desítky procent kompenzovaný právě růstem příjmů a poklesem úrokových sazeb.
Vývoj měsíční hypoteční splátky mediánového domu v USA, inflačně očištěno:
Vývoj na akciovém i realitním trhu má mnoho společného. Díky dlouhodobé návratnosti hraje diskontní (úroková) sazba prim. V prvním případě jde o diskontované cashflow z dividend, v tom druhém zase o výši hypoteční splátky. A společným jmenovatelem je úrok nebo požadovaná návratnost. Např. pokles z 5 na 4 % požadované návratnosti u společnosti vyplácející stabilní dividendu zvýší cenu akcie o 25 %, v případě růstových společností je efekt ještě mnohem vyšší. Důsledek výrazně vyšších zisků technologických společností a poklesu úrokových sazeb můžeme vidět na vývoji indexu Nasdaq.
Vývoj akciového indexu Nasdaq (týdenní graf – W1):
Suma sumárum můžeme říci, že za aktuální tržní konstelace nejsou americké nemovitosti drahé. Podobně pak můžeme nahlížet i na byty v České republice a americké akcie. Háček je ale v tom, že hypotéky v Česku za 2 %, v USA za 3 % a požadovaná návratnost amerických akcií 4 % (tj. PE 25) nevydrží.
Očekávání vyšší inflace znamená již nyní prudký růst výnosů vládních dluhopisů. Diskontní sazby budou postupně růst a v takto nízkých procentech je matematika neúprosná – růst diskontu z 2 na 3 % znamená pokles ceny podkladového aktiva o 33 %. Byť ohromná fiskální stimulace v USA bude znamenat bombastický růst nominálního HDP a s tím i příjmů domácností a zisků obchodovaných společností, ani zvýšení nominálu o 10 % v letošním roce nedokáže kompenzovat případný růst dlouhodobých úrokových sazeb.
Vývoj výnosu 30letého vládního dluhopisu v USA:
Tomáš Raputa
Analytický tým FXstreet.cz
Zdroje: MT4, FRED, US Census Bureau